近期，中國恒大股價持續(xù)走高，儼然成為內(nèi)房“明星股”。6月5日，中國恒大（HK.3333）股價和市值創(chuàng)下公司上市以來新高，報15.90港元/股，總市值高達2075億港元。

業(yè)內(nèi)普遍認為，隨著恒大業(yè)績不斷攀升及利潤釋放，恒大股價仍有持續(xù)上升的空間。

根據(jù)中國恒大同日公告宣布，公司5月銷售達381.9億，同比增約76%，年內(nèi)銷售額已達1829.7億，同比增長近七成。與此同時，恒大也在加速實施永續(xù)債贖回計劃。公告披露，恒大已完成超過七成永續(xù)債的贖回，并計劃在本月贖回全部永續(xù)債。

恒大此前計劃是年內(nèi)完成七成永續(xù)債的贖回，如今超額完成任務(wù)，對股東而言，這相當(dāng)于釋放了超百億的凈利。在此基礎(chǔ)上，恒大將有望迎來新一輪的價值重估。　

業(yè)績股價齊走高

數(shù)據(jù)顯示， 2017年5月份，中國恒大的合約銷售金額為人民幣381.9億元人民幣，同比增長約76%；合約銷售面積為371.9萬平方米，同比增長約62%。并經(jīng)測算，2017年1-5月，中國恒大累計合約銷售金額約達1829.7億元人民幣，同比增長近七成。

此前國際評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾認為，恒大銷售表現(xiàn)強勁、現(xiàn)金流改善，現(xiàn)金結(jié)余倍增，預(yù)計公司2017年的毛利率將升至23%以上。為此，標(biāo)普調(diào)高了中國恒大的信貸評級，并將評級展望升至穩(wěn)定。

與恒大業(yè)績大幅走高相近，中國恒大的股價和市值也在持續(xù)上漲。

6月5日，中國恒大早間開盤14.20港元/股，隨后股價一路上漲。14時55分，中國恒大股價沖上15.96港元/股，上漲幅度高達11.76%。截至收盤，總市值已經(jīng)高達2075億港元，股價和市值皆創(chuàng)下公司上市以來的新高。據(jù)統(tǒng)計，進入2017年不足半年時間里，中國恒大的股價已從年初的4.95港元/股漲至15.90港元/股，其股價已翻3倍多。　　

贖回永續(xù)債的骨牌效應(yīng)

股東應(yīng)占凈利無疑是所有估值的基礎(chǔ)，而恒大今年加速贖回永續(xù)債，將使股東利潤短期內(nèi)迅速放大。

5月4日，中國恒大集團公告，贖回永續(xù)債561.8億元人民幣，僅一個月后，該集團再次公告稱贖回永續(xù)債243.8億元人民幣。

目前，中國恒大累計贖回永續(xù)債805.6億元人民幣，永續(xù)債剩余本金約人民幣288億元人民幣，已經(jīng)提前完成2017年全年贖回70%永續(xù)債的目標(biāo)。6月5日的公告同時宣布，在6月30日前，恒大還將贖回剩馀全部永續(xù)債

偏高的永續(xù)債規(guī)模是恒大利潤率偏低的重要原因之一，這也造成了恒大的估值一直低于其他龍頭房企。盡管去年恒大成為全球銷量最大的房企，但截至今年4月中旬，其市值僅為1005億。而同期中海、萬科的市值分別達到2261億、2033億。2016年年報顯示，歸屬于永續(xù)債持有人的利潤達106億。

換言之，“如果恒大今年內(nèi)全部贖回永續(xù)債，股東將直接獲得超過100億的利潤釋放。這也成為恒大股價飛漲的重要原因”有資深業(yè)內(nèi)人士向記者表示，此前市場預(yù)估通過贖回永續(xù)債，恒大今年會釋放約50億的凈利?！皼]想到，今年直接將利好翻番，凈利提高，恒大的市值有望再度重估”該人士認為?！　?/p>

負債率重構(gòu) 土儲優(yōu)勢突出

隨著永續(xù)債解題成功，加上近期引戰(zhàn)成功，恒大的負債將實現(xiàn)改觀。

恒大一直以規(guī)模為發(fā)展重心，業(yè)績的高速發(fā)展帶來了較高的負債水平。但隨著兩輪引戰(zhàn)成功，恒大的凈負債率將由119.8%大幅下降至61.2%。

6月1日早間，中國恒大集團發(fā)公告稱，包括深業(yè)集團、寶信投資、華達置業(yè)投資、麒翔投資在內(nèi)的第二輪投資者向恒大地產(chǎn)投入395億元人民幣資本金。次日，第一輪增資及第二輪增資合計引入資本金共700億元人民幣已全部到賬，并已完成驗資及工商變更登記。

摩根士丹利發(fā)布的分析報告指出，中國恒大在引入第二輪戰(zhàn)略投資之后進一步降低公司的負債比率，預(yù)計盈利年復(fù)合增長可能達到56%。因為在大幅降低負債后，恒大發(fā)展?jié)摿Υ蟮膬?yōu)勢也得以強化

國泰君安分析師侯麗科也有類似觀點，其認為：“公司有望依靠優(yōu)質(zhì)土儲及并購和舊改項目維持地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長。隨著股東結(jié)構(gòu)里南下資金占比逐步提升，后周期時代龍頭集中度上升，估值仍具備上行空間?！?/p>

年報數(shù)據(jù)顯示，截止2016年末，中國恒大土地儲備達2.29億平方米，遠高于萬科在建項目以及規(guī)劃項目的7278萬平方米，中海的4881萬平方米以及龍湖的4147萬平方米。更值得一提的是，恒大的土儲大部分位于一、二線城市，投資額占比在七成以上,且一、二線城市正是當(dāng)前樓市調(diào)控下去化情況最好的區(qū)域。

僅以中國恒大去年年中1.86億土儲計算，中國恒大總銷售貨值就高達1.5萬億，若以目前2.29億的土儲量來看，其所對應(yīng)的貨值更高?！跋嘈胖袊愦蟪湓５耐恋貎浜涂墒圪Y源應(yīng)能使其達成目標(biāo)，而隨著銷售回款增加和利潤釋放，現(xiàn)金流的情況也將得到進一步的改善。” 海通證券預(yù)測道。