時(shí)間：2010年12月8日
地點(diǎn)：香港太古匯廣場(chǎng)一期5樓

主持人：各位新聞界的朋友下午好，首先歡迎大家出席恒大地產(chǎn)集團(tuán)2010年11月銷售業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，現(xiàn)在讓我介紹公司管理層代表：
??????? 董事局副主席、總裁夏海鈞先生
??????? 執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官謝惠華先生
??????? 執(zhí)行董事、副總裁賴立新先生

主持人：下面有請(qǐng)執(zhí)行董事、副總裁賴立新先生介紹11月的合約銷售情況。?
??????? 賴立新：謝謝各位，現(xiàn)在我向大家介紹恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2010年11月物業(yè)銷售簡(jiǎn)報(bào)。
??? ??? 2010年11月集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售額65.6億元，同比2009年同期的26.7億元，增長(zhǎng)145.9%，再次刷新今年以來(lái)單月最高銷售金額；盡管今年政府接連不斷調(diào)控市場(chǎng)，我們還是有能力駕馭調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的，使公司銷售額連續(xù)刷新年內(nèi)新高，為股東贏得理想回報(bào)。
??? ??? 截止11月底，公司在售項(xiàng)目達(dá)56個(gè)，分布于中國(guó)27個(gè)城市，11月我們新開(kāi)盤(pán)4個(gè)項(xiàng)目，新盤(pán)全月合計(jì)銷售11億元，取得了優(yōu)異的市場(chǎng)表現(xiàn)，表明我們?cè)诙?、三線城市有效開(kāi)拓了市場(chǎng)，同時(shí)規(guī)避了中國(guó)宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，使我們?cè)趪?guó)家宏觀調(diào)控中處于穩(wěn)定增長(zhǎng)的狀態(tài)。
??? ??? 全月合約銷售額占比較高的地區(qū)包括：鄭州、重慶、西安、長(zhǎng)沙、武漢、成都等，同時(shí)延續(xù)了合約銷售地區(qū)分布均衡的良好勢(shì)頭。
??? ??? 由于充足的可售貨量及有力的促銷政策，我們有多個(gè)區(qū)域銷售額環(huán)比大幅上升，如西安、南昌、重慶、濟(jì)南等。
??? ??? 集團(tuán)2010年11月，合約銷售額環(huán)比10月的55.6億元，增長(zhǎng)18%；合約銷售面環(huán)比10月的89.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9%。
??? ??? 面臨二次調(diào)控和長(zhǎng)期低迷的市場(chǎng)環(huán)境，我們連續(xù)保持銷售額強(qiáng)勁增長(zhǎng)，顯示出強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力及我們精品產(chǎn)品的超高性價(jià)比。
??? ??? 2010年1—11月，集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額477.2億元，相比2009年同期的262.7億元，增長(zhǎng)81.7%，累計(jì)合約銷售面積756.3萬(wàn)平方米，相比2009年同期的498.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)51.8%。
??????? 2010年1—11月，我們累計(jì)已完成全年400億元合約銷售目標(biāo)的119.3%，達(dá)到477.2億元，這一合約銷售額是2009年全年303億元的157.5%。

主持人：謝謝賴總，接下來(lái)是答問(wèn)時(shí)間。
??? ??? 南方都市報(bào)：第一個(gè)問(wèn)題，11月恒大4個(gè)新盤(pán)中，包括了河南南部的信陽(yáng)，這是三線城市，在三線城市中，目前土地儲(chǔ)備情況是怎樣的。
??? ??? 第二個(gè)問(wèn)題，今年已經(jīng)完成銷售目標(biāo)的119.3%，12月份是否會(huì)暫停推出新盤(pán)的活動(dòng)。
??? ??? 夏海鈞：關(guān)于土地儲(chǔ)備的情況，我們是上市公司，會(huì)在公司年報(bào)中將整個(gè)土地儲(chǔ)備情況向投資者和新聞媒體公布，目前的情況不適宜公布三線城市土地的情況，大家從之前幾次業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上也了解到，公司在2010年已經(jīng)將三線城市作為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)和戰(zhàn)略城市。
??????? 今年有幾個(gè)新盤(pán)對(duì)公司的銷售產(chǎn)生貢獻(xiàn)，包括您提到的信陽(yáng)恒大名都，未來(lái)我相信還會(huì)有大量? 的新盤(pán)，陸續(xù)在今明兩年在三線城市推出，我相信三線城市戰(zhàn)略決策是公司保持公司高速增長(zhǎng)，為股東帶來(lái)豐厚回報(bào)的重要舉措，這一戰(zhàn)略決策所帶來(lái)的業(yè)績(jī)也會(huì)在未來(lái)的二、三年內(nèi)會(huì)顯現(xiàn)。

商業(yè)電臺(tái)：北京有一塊商業(yè)用地成為新的地王，您認(rèn)為對(duì)樓市是否產(chǎn)生影響，是否會(huì)擔(dān)心中央繼續(xù)推出新的宏觀調(diào)控政策。
??? ??? 夏海鈞：這個(gè)問(wèn)題媒體比較關(guān)注。今年以來(lái)，國(guó)家宏觀調(diào)控政策到底收效如何，從我們對(duì)市場(chǎng)的判斷，是取得了良好的效果，年初房地產(chǎn)價(jià)格上漲的趨勢(shì)在全年得到了有效的控制，目前的情況是平穩(wěn)和均衡的，這是第一個(gè)現(xiàn)象，政策起到了調(diào)控的作用。
??????? 第二，政策造成市場(chǎng)的集中度進(jìn)一步的加強(qiáng)。
??????? 我們?cè)谫Y本市場(chǎng)或者是香港市場(chǎng)反映出來(lái)的上市公司的業(yè)績(jī)比較好，包括恒大全年實(shí)現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的良好態(tài)勢(shì)。我認(rèn)為根據(jù)中國(guó)整體房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律形成的，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策下，市場(chǎng)進(jìn)一步分化造成：
??????? 中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的現(xiàn)金壓力，包括銀行的融資和市場(chǎng)的銷售，中小企業(yè)越來(lái)越困難，融資單一依靠國(guó)內(nèi)銀行的企業(yè)更加困難；像恒大等香港上市公司，依靠國(guó)際市場(chǎng)，有了更加廣闊的融資渠道，同時(shí)，老百姓追求品牌企業(yè)，這些企業(yè)在本輪的宏觀調(diào)控中，迎來(lái)了市場(chǎng)的機(jī)遇。
??? ??? 也就是說(shuō)，通過(guò)購(gòu)買便宜的土地，或者是并購(gòu)一些企業(yè)，使這些企業(yè)的效益在今年產(chǎn)生集聚的上升，這種上升不是代表全行業(yè)的上升，有的企業(yè)是困難的，有的企業(yè)是好的。
??? ??? 我舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，去年全國(guó)商品房銷售是4.4萬(wàn)億元左右，恒大銷售303億元，占全國(guó)的市場(chǎng)份額不到1%，也就是0.8%左右，今年1—10月份全國(guó)是3.7萬(wàn)億元，假設(shè)今年比去年有所提高，達(dá)到5萬(wàn)億元，恒大占有的份額達(dá)到了1%，也就是說(shuō)大企業(yè)在市場(chǎng)的集聚度會(huì)進(jìn)一步的增加，小企業(yè)會(huì)面臨困難，這是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，總體來(lái)說(shuō)國(guó)家的宏觀調(diào)控已經(jīng)起到了一定的作用。

廣州日?qǐng)?bào)：最近的消息，萬(wàn)科銷售額已經(jīng)突破了千億元，恒大全年的銷售額有望突破500億元，恒大年銷售額什么時(shí)候可以趕超萬(wàn)科。
??? ??? 夏海鈞：首先恭喜萬(wàn)科成為中國(guó)第一家跨越千億元大關(guān)的企業(yè)，畢竟是中國(guó)房地產(chǎn)歷史性的事件，萬(wàn)科有幾十年的歷史，恒大在1996年成立，只有14年的歷史，今年達(dá)到500億元還差20多億元，我認(rèn)為沒(méi)有什么懸念，今年過(guò)500億元對(duì)恒大是沒(méi)有問(wèn)題的，可以說(shuō)是歷史性的增長(zhǎng)。恒大2009年在香港實(shí)現(xiàn)上市，有了國(guó)際資本市場(chǎng)的平臺(tái)，加上國(guó)家這兩年宏觀調(diào)控的政策，給恒大帶來(lái)了前所未有的歷史機(jī)遇。
??? ??? 第一，源自于資金渠道打開(kāi)了，國(guó)內(nèi)宏觀緊縮的時(shí)候，我們?cè)谫Y本市場(chǎng)取得資金的支持，今年年初雖然國(guó)家進(jìn)行了宏觀調(diào)控，我們兩次進(jìn)行了融資，融資達(dá)到13.5億美元，國(guó)內(nèi)的上市企業(yè)增發(fā)債的難度非常大。
??? ??? 第二，因?yàn)閲?guó)家的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)集中度會(huì)向大企業(yè)、資金雄厚的企業(yè)靠攏，為恒大去年、今年乃至明年整合中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)提供良好的機(jī)遇，我相信恒大在未來(lái)三年會(huì)有高速增長(zhǎng)的重要基礎(chǔ)。
??????? 資金、市場(chǎng)決定了恒大快速的發(fā)展，我們看到公司去年和今年盡管面臨國(guó)家三輪的宏觀調(diào)控政策，銷售金額從303億元跨越到今年的500億元，2009年到2010年的漲幅達(dá)到了60%左右。
??????? 前面說(shuō)的兩個(gè)歷史性的機(jī)遇，上市和宏觀調(diào)控造成的市場(chǎng)集中度，恒大可以保持在比較高的速度增長(zhǎng)。當(dāng)然也要根據(jù)國(guó)家的宏觀調(diào)控形勢(shì)和企業(yè)發(fā)展的自身需求，包括人才結(jié)構(gòu)、管理架構(gòu)，我們只是假設(shè)按照一個(gè)增長(zhǎng)速度講時(shí)間表，時(shí)間表不是固定的。

觀點(diǎn)地產(chǎn)：明年恒大的開(kāi)盤(pán)量不小，有眾多的項(xiàng)目需要資金投入，對(duì)于明年的財(cái)務(wù)恒大是如何考慮的。恒大現(xiàn)在有旅游地產(chǎn)，目前是否會(huì)持續(xù)的增加。
??????? 雅居樂(lè)、合景泰富最近都公布了業(yè)績(jī)，環(huán)比都是下降的，恒大具體增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里，具體到哪些項(xiàng)目和哪些城市。
??? ??? 夏海鈞：明年的開(kāi)工量增加了，銷售金額也增加了。大家可以看到，銷售金額今年將會(huì)達(dá)到500億元，如果明年銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，隨著公司銷售額的增加，財(cái)務(wù)狀況會(huì)更好，現(xiàn)金余額更多，今年年底公布年報(bào)的時(shí)候，大家會(huì)看到亮麗的財(cái)務(wù)報(bào)告，除了土地儲(chǔ)備和開(kāi)工項(xiàng)目外，現(xiàn)金余額會(huì)有較大的增長(zhǎng)。
??? ??? 恒大進(jìn)入旅游地產(chǎn)是在2006、2007年開(kāi)始的，旅游地產(chǎn)占總土地儲(chǔ)備的20%左右，今年已經(jīng)對(duì)公司的宏觀銷售，包括酒店業(yè)產(chǎn)生了貢獻(xiàn)，大家看到的結(jié)果是這兩年旅游地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)果，包括重慶酒店、廣州酒店的開(kāi)業(yè)，未來(lái)還會(huì)有陸續(xù)的酒店開(kāi)業(yè)，這是公司實(shí)力增強(qiáng)后，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)必要的條件，隨著公司實(shí)力的增強(qiáng)，我們?cè)诰频陿I(yè)和持有物業(yè)方面的比例會(huì)不斷增加。
??? ??? 恒大在全國(guó)的戰(zhàn)略布局，從省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，兩個(gè)最發(fā)達(dá)的城市和兩個(gè)最欠發(fā)達(dá)的地區(qū)未去，最發(fā)達(dá)的杭州、福州未去，兩個(gè)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，青海、西藏未去，在其他的省會(huì)城市恒大都已經(jīng)完成了全國(guó)的布局。恒大環(huán)比高速增長(zhǎng)來(lái)自于全國(guó)各個(gè)城市，有一句話東方不亮西方亮，中央調(diào)控一線城市的時(shí)候，我們?cè)诙⑷€城市的銷售量會(huì)非常好，今年一線城市廣州的銷量下滑了很多，其他城市的銷售彌補(bǔ)了這方面的不足，造成整體的業(yè)績(jī)還是不錯(cuò)的。

明報(bào)：第一，今年在售項(xiàng)目是56個(gè)，在建項(xiàng)目是多少。
??? ??? 夏海鈞：在建項(xiàng)目是73個(gè)。
??? ??? 明報(bào)：明年中央推出保障房，是否會(huì)考慮參加保障房的建設(shè)，從而維持高速發(fā)展。
??? ??? 夏海鈞：中國(guó)政府為了解決中低下階層住房的舉措，目前我們還沒(méi)有參與保障房的計(jì)劃，如果地方政府有要求，恒大還是很樂(lè)意參與到保障性住房建設(shè)中，為中國(guó)解決老百姓住房提供力量。我們是商品房開(kāi)發(fā)商，我們會(huì)以商品房為主，商品房和保障性住房是有區(qū)別的。我們現(xiàn)在的6000多元/平方米都是精裝修的，使用中國(guó)和全球建筑的品牌和名牌，但是我們產(chǎn)品的檔次和質(zhì)量，面積和保障性住房都是完全不同的，這兩個(gè)市場(chǎng)是不能等同的。